房地产利息支出的税收筹划

2021-11-02 09:02

土地增值税清算一直是个大的话题，也是一个比较复杂的涉税问题，利息支出对于房地产企业而言也是一笔大的开支。
那么，土地增值税清算时，利息支出到底要如何扣除对企业更有利呢?
案例
土地增值税清算时，利息支出如何扣除对企业更有利?
某房地产企业开发的一处房地产项目，取得土地使用权支付金额1.5亿元，开发该项目发生开发土地和新建房及配套设施的成本1亿元，发生销售费用0.15亿、管理费用0.1亿元、财务费用0.2亿元(直接向金融机构支付的利息)。
那么，这些费用，在进行土地增值税清算时，到底该如何列支呢?
政策依据
根据《土地增值税实施细则》第七条第(三)项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按1、取得土地使用权所支付的金额;2、开发土地的成本、费用，项目规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条1、取得土地使用权所支付的金额;2、开发土地的成本、费用，项目规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
政策解析
通过对以上政策及发生费用的分析，我们得出如下筹划结论：
1.销售费用、管理费用实际累计发生0.25亿元，根据政策规定，限额内可扣除费用为2.5亿元×5%=0.125亿元;
2.利息支出:
(1)如果按政策规定，限额内可扣除费用为2.5亿元×5%=0.125亿元;
(2)如果能够提供金融机构支付明证，则按实际发生利息0.2亿元据实列支;
3.与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用，采用的是“计算扣除”，而非“限额内据实扣除”。
也就是说，房地产开发项目有关的销售费用、管理费用按取得土地使用权所支付的金额与开发土地的成本、费用项目规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。至于企业实际发生多少?所发生的费用是否符合费用列支规定，在进行土地增值税清算时，税务不会过多核实。
当然，在企业所得税费用扣除时，却没有这个规定。
4.与房地产开发项目有关的利息费用，如果是支付给金融机构，可以据实列支。也就是说，实际发生的利息费用，可以超过“按取得土地使用权所支付的金额与开发土地的成本、费用项目规定计算的金额之和的5%”扣除。
如果利息费用，不是支付给金融机构的，而是自有资金或关联企业借款，那么就按取得土地使用权所支付的金额与开发土地的成本、费用项目规定计算的金额之和的5%内计算扣除，至于企业实际发生多少?所发生的费用是否符合费用列支规定，在进行土地增值税清算时，税务也不会过多核实。
当然，在企业所得税费用扣除时，也没有这个规定。

帮您筹划：股息变利息税负低于0

甲、乙公司由于经营模式不同，投资者负担的企业纳税压力显著不同：一、分红模式 2016年6月，张某与另外两个朋友共同出资成立了一家有限公司甲，生产经营一年后赢利1000万元，三个股东商议每人分红100万元。对于每人的红利100万元，涉及的税收分析如下：（一）根据《中华人民共和国个人所得税法》及其阅读更多

2021-11-11 15:57

关于打包资产划拨问题的纳税筹划

实务中有这样一个例子，甲公司是乙公司的全资子公司，丙公司是乙公司的分公司，现在乙公司准备将丙公司划转给甲公司，如何做划转方案更为合理？丙公司账面资产为10000元，其中货币资金160万元，应收账款1800万元，其他应收款560万元，存货1000万元，固定资产净值3000万元，固定资产清理300万元，阅读更多

2021-11-11 15:52

税收筹划之痛

2016年10月2日，我（杨升军）在“中国财税浪子”公众微信号发表一篇有关合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。的文章（不征税变免税：关于取得政府补贴的合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。），该文受到大众普遍的关注，很多读者给予了赞同，但一少部分阅读更多

2021-11-11 11:55

资产收购涉及的增值税、所得税、土增税、契税该如何筹划？

一、基本案情 WE集团是一家从事医药生产的企业集团，2016年8月，主管税务机关收到房产、土地部门传递的有关该企业集团的房产、土地使用权过户涉税事项联系单。税务机关经过核对发现，该集团的房产、土地使用权的过户主要是由于集团内部企业之间的资产重组引起，具体情况如下： WE集团中，WE化学与WE生物分别阅读更多

2021-11-11 11:51

2017税筹宝典及节税比例分析

前言自2017年2月7日本公众号发布《全国各地私募基金税收优惠政策大全及适用解析（2017西政资本版）》以来，该文在市场上引起了热烈反响。根据西政资本与一些省市在招商引资和税收优惠方面的合作经验，为让市场各方充分了解通过税收优惠地或税筹设计可以达到的合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，阅读更多

2021-11-10 10:43

企业股东减持股份税务筹划

上市公司造就富人是股市的功能之一。一家企业上市了，公司在一夜间巨幅增值，拥有股份的企业高管也在企业上市的过程中身价狂涨。据报道，宁波银行的上市，成就了7位亿万富翁。大股东在股价上涨之后，就会减持一部分股票进行套现。而这么多的溢价如何少交点税则是他们最为关心的。跟随时下税务政策，很多有名的大股东都通阅读更多

2021-11-10 10:35

税务筹划是“技术”还是“艺术”？

一直以来，合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。都是热度非常高的一个词，甚至被蒙上了一层神秘色彩，讨论或开展合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。，首先要弄清楚合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。一些原则性的问题，否则可阅读更多

2021-11-10 10:31

设立子公司和分公司进行税收筹划

1．子公司和分公司的合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。子公司与分公司是现代大公司企业经营组织的重要形式。一家公司为什么安排它的某些附属单位作为子公司，而另一些附属单位又作为分公司呢?这恐怕主要要从合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。的角度来阅读更多

2021-11-10 10:29

如何从本质上把握好纳税筹划与偷税和虚开发票的界限？

当前，税收法制越来越健全——征管法即将修订；税务监管手段越来越先进——增值税开票新系统的使用、金税三期正在或即将和有关部门联网形成对纳税人的全天候监控；税务机关的税管员和税务稽查人员的能力水平越来越提高。在这样的大背景大形势下，纳税人的税法遵从度也在不断提高，体现最明显的是，身边的人想要通过“合理合阅读更多

2021-11-10 10:27

12月份还有哪些节税妙招？

2017年就剩下一个月的时间了，一年的收支大局基本已定。平常预缴所得税时总想方设法打“擦边球”不缴或少缴税款，可一年一过，汇算清缴时马上就会“原形毕露”，该补缴的税款一分也不能少！幸好12月还没有过完，还有哪些方法可以增加公司的成本、费用，合理降低2017年的应纳税所得额呢？一、催发票 2017 阅读更多

2021-11-10 10:26

攀枝花税收优惠政策

立即咨询政策详情

攀枝花税收优惠政策